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成都“ 售后包租”之殇 同瑞陷阱调查(转载)

既有第三方公司担保,又是成都市金牛区政府的重点项目,怎么就成了一个“陷阱”?




2017年11月上旬,见到中国房地产报记者,买房业主庞女士无法理解,500多名买房业主也无法理解,他们选择了报案,至今也没有下文,他们更加不理解。
事件要追溯到2015年。当年12月,成都西大街金融房产项目数百名购房业主到当地派出所报案,成都市公安局金牛区公安分局北巷子派出所受理此案,并对成都同瑞资产管理有限公司(以下简称“成都同瑞”)以非法吸收公众存款犯罪立案侦查。时间流逝,至今两年,案件无任何进展,业主们也未拿到任何应得的租金和房款。
“西大金融”——这个被开发商宣传为“打造民间金融服务超市”、“承诺售后10年包租”的金融房产项目。曾经被当地媒体广播电台、电视台、都市报大力宣传。开发商当时的说辞是:投资一百万元,每年返还的租金收益大约占投资额的7.9%~13.4%。十年后,房子还是自己的。
很多业主为此付出了沉重的代价,这其中不乏退休老人。有的业主已家徒四壁而外出躲债;有的业主积攒了一辈子用于养老的积蓄打了水漂而倾家荡产;还有业主甚至是用亲人交通肇事死亡赔偿金购买。
中国房地产报记者通过官方渠道获悉,成都同瑞除了“西大金融”项目以外,在成都市青羊区、武侯区、锦江区、新都区等区县至少还有“同瑞中心”、“同瑞国际”等八个销售项目。
而经业主指认,成都市“同瑞金楠旺角”、“财富磨子桥”等十几个楼盘销售项目也同属于成都同瑞。
这些项目的销售方式与“西大金融”项目相似,都是通过虚拟分割、售后包租的方式进行销售。且这些项目均已停止支付租金。中国房地产报记者从官方获悉,成都同瑞至少涉及金额达20多亿元,涉及业主4000余户。中国房地产报记者在走访中了解到,仅“西大金融”项目500余户业主中,约有50%的房产或被售前抵押或被售后抵押。并有多个项目出现不少“房号重卖”现象。
值得一提的是,“西大金融”在成都并非个案,除了成都同瑞名下的十几个房产项目外,成都“春熙一号”房产项目、成都双流“美国城”房产项目,也“榜上有名”。
一个精心设计的“局”
家住成都的徐旭,怎么也没想到自己辛辛苦苦积攒的150多万元的存款,就这么打了水漂。
徐旭先是在成都“春熙一号”买了与“西大金融”类似的房产。看到“春熙一号”的投资顺风顺水,后来在销售人员的劝说下于2013年又来到“西大金融”买下六七个房号。
“既然是区政府引导的重点项目,当时大家都相信了。”徐旭说。
据部分业主提供的证据显示,当时在成都西大街附近到处都散布着售楼广告,“真正零风险投资——西大国际金融超市”、“最高13.4%超值回报率”、“即买即收租!”、还在“西大金融”大楼外立面上挂着“政府重点项目、金牛区政府引导”的醒目招牌。中国房地产报记者于11月初实地走访看到,大楼外立面上曾经挂着“政府重点项目”的招牌已不翼而飞。
“西大金融”房产项目的宣传广告不仅针对成都市区,还大量在四川省境内散发。比如达州、广安、德阳、绵阳、阿坝、眉山、攀枝花等地。有业主统计,“成都以外的购房业主达50%”。
四川达州的庞翠兰就是其中一例。庞翠兰在达州看到宣传广告后,来到成都实地考察,看到售楼处贴满了老板与一些大领导的合影,售楼人员手上又都是拿着“政府重点项目”的红头文件。考察几次后,庞翠兰觉得这个项目一定有“背景”,投资在这个项目上也一定会“十拿九稳”地得到回报。最终,庞翠兰花掉了自己积蓄一辈子的养老钱13万元,还向亲戚朋友借款9万元,以“可退模式”买下了“西大金融”一楼一间3.28平方米的商铺。庞翠兰觉得是“重点项目”,回到达州后还鼓励家族人员一起购买。“家里五个人都买了,买的都是可退模式,一共用了一百多万元。”庞翠兰说。
中国房地产报记者注意到,在庞翠兰的“团购队伍”中,有一位杨显琼业主,系庞翠兰爱人的妹妹。杨显琼的爱人去世后,杨显琼获得一笔交通肇事赔偿金。杨显琼把这笔赔偿金也投资在了“西大金融”房产项目上。
这个看似“十拿九稳”的投资梦仅持续到了2015年10月。租金一下子断了。业主们开始自发组织起来,一起聚集在“西大金融”向成都同瑞讨要说法,该公司的答复却是“资金链断了,掏不出租金,也退不了房款。”
越来越多的购房业主才意识到自己从一开始就踏入了一个精心设计的“骗局”。
据资料显示,“西大金融”房产项目由杜玉蓉、罗明娟两个自然人通过拍卖程序买得位于成都锦江区大业路39号大业大厦(即现在的“同瑞国际”房产项目)和成都西大街的大华大厦(即“西大金融”项目)的部分房产,共计约5万平方米(均是部分楼层)的商铺。成交金额4.38亿元。折合每平方米拍卖价格不足1万元。
由于“西大金融”只是一楼和二楼对外“售后包租”,有专业人士对这两层楼做了估算。这两层面积估算约为不足4000平方米,而一楼估算拍卖购入价约为每平方米1.5万元,而二楼约为每平方米8000元。
两处地产经过成都同瑞包装后,摇身一变,成了高价“黄金商铺”,并分别命名为“同瑞国际”和“西大国际金融”对外公开出售。仅“西大金融”,一楼售价每平方米均价高达7万~9万元,二楼每平方米均价为3.2万元。
成都同瑞把“西大金融”商铺虚拟分割为大约800个3~5平方米的“小格子”。每个“格子”间没有实体墙等固定界限,却被成都同瑞分割售卖,承诺售后包租10年,租金按季度支付,每3年租金递增,年租金占购房款的7.9%至13.4%不等。
成都同瑞还设计出一种更诱人的“可退模式”。购房业主在一次性付清购房款后,可申请延后办理房屋产权或不办理产权。只要还未办理房屋产权,前3年间购房者便可享受高达11.4%的年租金收益,比办理房产证者的租金收益高出4%。未办理房屋产权的业主还可在3年后申请退房退款。“西大金融”项目500余户业主中,约有50%的业主选择了“可退模式”。
不得不提的是,这50%的“可退模式”的业主,其房产均被售前或售后抵押给了平安银行。且出现不少“一房重卖”现象。
而选择了“可退模式”的业主却被成都市房管局告知,自己并非房屋所有人,无权查询该房屋信息。
中国房地产报记者注意到,业主购买房产时同时签订了《房屋买卖合同》、《房屋租赁合同》和《担保函》。《房屋买卖合同》显示,出卖人(甲方)为杜玉蓉、罗明娟,委托代理人为成都同瑞。成都同瑞的法人为宋玉田。合同显示,宋玉田与杜玉蓉、罗明娟的联系方式均为一个座机号。在《房屋租赁合同》中,承租方(乙方)为成都瑞欧物业管理有限公司(以下简称“成都瑞欧物业”)。《担保函》显示,成都同瑞非融资担保公司(以下简称“同瑞担保公司”)分别为《房屋买卖合同》中的杜玉蓉、罗明娟以及《房屋租赁合同》中的成都瑞欧物业提供担保。
中国房地产报记者查询发现,杜玉蓉、罗明娟均系四川同瑞资产管理股份有限公司(以下简称“四川同瑞”)股东。而四川同瑞与成都同瑞的法人均系宋玉田。罗明娟还同时是同瑞担保公司的股东和经理。
关于成都瑞欧物业,2015年11月2日工商变更的公司联络人变更成了沈蓓,而成都瑞欧酒店管理有限公司法人和股东是宋玉田,该公司2015年11月6日变更公司联络人也变更成了沈蓓。
中国房地产报记者注意到,2015年11月初,正是成都同瑞资金链断裂并停止支付租金。
尽管以四川同瑞为核心的公司股权结构错综复杂,但是从其错综复杂的关系中发现,“牢靠担保”的地产项目实际上是在“自卖自保”。
中国房地产报记者按《担保函》提供的联系电话,试图联系同瑞担保公司,该电话已为无音状态。
中国房地产报记者从负责“西大金融”大楼招商的大华物业管理处了解到,“西大金融”一楼底商对外出租价约为每平方米每个月150元,二楼以上(包括二楼)约为每平方米每个月35元。“租金高了谁会来租?”该物业管理处负责招商人士反问记者。
一个无人破解的案件
业主何定敏回忆,自己当时在支付购房款时,发现自己的购房款汇入的并不是售楼方成都同瑞的账户,在银行卡交易POS单上所显示的收款单位是陌生企业,这让何定敏觉得有些莫名其妙,怎么一个卖房子的公司,收款会是一个与房地产丝毫不相关的企业呢?就问售楼人员,被告知“你不用管是哪个公司收款,我们这样做只是为了收款方便而已。不管哪个公司收款,也都是我们给你出具收据。”
事发后,很多业主翻看当初的交易记录,才从POS单上发现,自己的购房款汇入的是“四川荣坤电气有限公司”(以下简称“荣坤电气”)、“华良矿山机械设备有限公司”(以下简称“华良矿山”)、“成都瑞欧房地产营销策划有限公司”(以下简称“瑞欧公司”)等一些陌生企业账户。
中国房地产报记者查询发现,上述这些收款的陌生企业竟与成都同瑞有着千丝万缕的联系。收款企业华良矿山的股东王燕华、荣坤电气的法人王清莹,是成都同瑞的控股子公司四川同瑞的股东。而成都同瑞的法人宋玉田曾经是瑞欧公司的法人。瑞欧公司的工商档案显示,2014年10月,法人及股东作了变更,由宋玉田和陈丹容变更为杜小英和杜秋。
作为联结这几家收款公司的关键人物,四川同瑞法人宋玉田无疑成了媒体竞相追逐的焦点。据中国青年报相关报道和四川日报2014年的报道,宋玉田曾经是包工头出身,挖得人生的第一桶金后,一个华丽转身,就读了西南交大EMBA班。在此期间,他为了广交人脉,从EMBA班、国学班读到金融班、房产班……一直读了10年。曾任同学会秘书长。
宋玉田主张“同学抱团发展”,认为“100个同学,1人凑50万元,就有5000万元的盘子”。股东多达59个的四川同瑞正是他在这种思路下创办的“西南交大EMBA校友会同学公司”。
租金拒付,购房款也要不回来,再发现购房款根本没有汇入售楼方成都同瑞,一些业主才如梦初醒,“我们上当受骗了!”
部分业主选择了报案。2015年12月,成都市公安局金牛区公安分局北巷子派出所受理此案,并对成都同瑞以非法吸收公众存款犯罪立案侦查。而成都同瑞的法人宋玉田至今处于取保候审状态。时至今日已两年时间,案件无任何进展,业主也仍未拿到任何应得的租金和房款。
业主的购房款去了哪儿?公安查明的真相是什么?在成都市公安局金牛区公安分局北巷子派出所,一位值班民警告诉中国房地产报记者“需要经分局政治处同意才能了解案情”。在金牛区公安分局政治处,张主任听说是“成都同瑞”的案件,作了简单登记后“我还要急着开会,我随后联系你。”而“匆匆离开”。在成都市公安局门卫处,“这个地方不是一般人能进去的。我无法辨别你的身份真假。”中国房地产报记者被值班民警如此堵在门外。
中国房地产报记者通过其他途径获悉,由于案件涉及业主人数众多,并且项目分别处于几个区之间,原来由金牛区公安分局负责的“西大金融”非法吸收公众存款案件,以及由锦江区公安分局负责的“同瑞国际”非法吸收公众存款案件,2016年后由成都市公安局经侦支队合并负责。成都市公安局向成都市检察院移送起诉后,成都市检察院拒收卷宗,理由是“公安程序不合法。这么大案件首先应该走报捕程序,抓捕归案,既然公安未走报捕程序,检察院就拒收。”业主得知案件拒收后去检察院申诉。迫于压力,成都市检察院分别两次作出了“退回公安补侦”决定。随后,第三次把案件“撤回”公安。对“撤回”公安的决定,成都市检察院给出的答复是“这是成都市政法委的决定”。
北京某资深刑辩律师认为,补充侦查以两次为限,第三次把案件“撤回”公安,属于违反刑事诉讼程序法规定。从实践中的操作模式来推测,这种把案件“撤回”公安的做法,有可能此案会不了了之。
中国房地产报记者于11月初走访成都市检察院无果。
据有关媒体报道,“北巷子派出所办案人员称,除了新收到的租金以外,他们并没有在已查封冻结的公司和个人账户中发现任何疑似房款的巨额流动资金,查到的只有尚未卖出去的楼盘、车位等固定资产。”而业主代表与政府之间的沟通,“也只是让业主们诉说,但并不能解决任何实质问题。”
在业主的强烈要求下,办案单位公开了司法审计结果。但只准业主看,不准记录、拍照、复制。有业主对该审计报告提出异议,“后来他们又给出了个司法审计补充报告。”
业主曾经咨询过成都市公安局经济犯罪侦查处三大队队长林正良,他解释说这起案子至少是个非法吸收公众存款犯罪,还有可能涉及合同诈骗犯罪。但案子移交让他办理后也就不再给解释了。业主何定敏说“我们感觉很奇怪,感觉办案人员也有很大阻力”。
针对此案,林正良在接受有关媒体采访时称“以上企业都只是成都同瑞用来收钱过账的企业,查这些公司账户也没查到任何钱,没得钱,钱他们都拿走了”。
没过多久,林正良从原经侦支队经侦处三大队队长职位调离,去了成都市公安局机动警务支队。
数百名业主的购房款,就这样在以四川同瑞为核心的“同学公司”织起的网中蒸发了。
早在2006年,原建设部就曾发布风险提示“售后包租形式购房涉嫌违法”。并指出售后包租等销售形式含有融资或者变相融资的内容以及房地产升值或者投资回报的承诺,涉嫌违反建设部《商品房销售管理办法》第十一条及国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》第十六条等有关规定。广州等不少城市对此作出具体规范。
就此监管问题,中国房地产报记者于11月初分别来到成都市金牛区房管局和成都市房管局,要不拒绝解释,要不相关负责人手机处于无人接听状态。
成都同瑞运作下的“售后包租”案结果会如何?4000余户业主的购房款去了哪里?残局如何收拾?成都市下一步如何决策?中国房地产报记者未能在成都的走访中从官方找到答案。
(原标题:成都“ 售后包租”之殇 同瑞陷阱调查)
(责任编辑:李兆元_B7890)

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